Pojęcie lokatora należy rozumieć jako określenie osoby, która korzysta z danego lokalu ale nie jest jego właścicielem. W świetle obowiązujących norm prawnych oraz ustaw znacznie więcej praw ma lokator mieszkania z zasobów gminy (Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) niż osoba wynajmująca mieszkanie będące we wspólnocie mieszkaniowej.
Zapewniając obsługę wspólnot mieszkaniowych, również na ten temat mamy niezbędną wiedzę.
Zarządzanie nieruchomościami a prawa lokatora
Ustawa o własności lokali nie precyzuje kwestii wynajmowania mieszkań przez ich właścicieli, lecz kwestie te mogą być zawarte w regulaminie spółdzielni lub w statucie.
Pośrednio wynajem taki jest również związany z pracą zarządu lub licencjonowanego zarządcy nieruchomości, ponieważ ważny jest nadzór nad prawidłowym użytkowaniem każdego lokalu będącego częścią wspólnoty.
Pozwala to zapobiegać sytuacjom, gdy na przykład w danym mieszkaniu powstanie gabinet lekarski lub biuro bez wiedzy oraz zgody właściciela mieszkania i bez konsultacji z zarządem/zarządcą.
Więcej na temat praw
W zasadzie niemal wszystkie okoliczności dotyczące najważniejszych praw lokatora we wspólnocie mieszkaniowej, rozpatrywane są na linii lokator – właściciel mieszkania. Wynika to z faktu, że w takich sytuacjach nie są potrzebne głosowania wspólnoty, podejmowanie uchwał lub zwoływanie zebrań.
Lokator ma prawo między innymi:
- Podpisać umowę wynajmu skonstruowaną w sposób jasny i przejrzysty, zabezpieczającą interesy obu stron,
- Z odpowiednim wyprzedzeniem otrzymać informację o podwyższeniu opłat związanych z użytkowaniem lokalu,
- Zażądać wglądu do odpowiednich rozporządzeń i uchwał wspólnoty w przypadku wątpliwości co do podwyżek,
- Korzystać z całego mieszkania lub z wydzielonej części, określonej dokładnie w umowie wynajmu,
- Podawać adres mieszkania jako swój adres korespondencyjny po uprzednim poinformowaniu właściciela,
- Zgłaszać właścicielowi mieszkania uwagi dotyczące obsługi wspólnoty mieszkaniowej w kontekście zarządzania nieruchomościami.
Najemca nie jest zatem członkiem wspólnoty i wszelkie wnioski może kierować jedynie za pośrednictwem właściciela mieszkania.
Znacznie większe pole działania – lokator pełnomocnikiem właściciela
Udzielenie pełnomocnictwa najemcy lokalu, w tym przypadku lokatorowi, pozwala z zupełnie innej perspektywy spojrzeć na prawa lokatora we wspólnocie mieszkaniowej. Osoba taka, na mocy nadanych jej pisemnie uprawnień:
- reprezentuje czynnie właściciela lokalu podczas dorocznych i nadzwyczajnych zebrań wspólnoty,
- bierze udział w głosowaniach podczas zebrań lub w trybie indywidualnego zbierania głosów w mieszkaniach,
- odbiera pisma zarządu dostarczane bezpośrednio do lokali, wysyłane listem poleconym lub drogą mailową,
- posiadając tzw. pełnomocnictwo rodzajowe może dodatkowo głosować w sprawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu:
- ustalania wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,
- przyjęcia rocznego planu gospodarczego,
- udzielenia zgody na podział nieruchomości gruntowej,
- a także pozostałych z art. 22 punkt 3. Ustawy o własności lokali.
Wyjątek: pełnomocnictwa nie należy udzielać osobie lub podmiotowi, którego dotyczą poszczególne czynności, na przykład członkowi zarządu. Może to doprowadzić do sytuacji, gdy w przypadku głosowania uchwał dotyczących członków zarządu, pełnomocnik będzie głosować w sprawie, która dotyczy chociażby jego odwołania.
Rola pełnomocnika
Pełnomocnikiem należy z związku z powyższym uczynić:
- Najemcę własnego lokalu, czyli lokatora wspólnoty mieszkaniowej,
- Właściciela innego lokalu w tej samej lub innej wspólnocie,
- Członka zarządu lub licencjonowanego zarządcę innej nieruchomości,
- Radcę prawnego lub prawnika, głównie w przypadku zawiłych kwestii prawnych.
Ważne, aby pełnomocnictwo miało formę pisemną, ponieważ zdarzyć się może zakwestionowanie przez członków wspólnoty lub zarząd pełnomocnictwa udzielonego ustnie.
