Wyróżnia się wspólnoty duże i małe. Te pierwsze powstają, gdy wspólnota składa się co najmniej z 7 lokali. Małe, gdy jest ich mniej. W obu wypadkach funkcjonowanie wspólnot nieco się różni.
Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych regulowane są przez trzy główne ustawy:
- o własności lokali z dnia 24.06.1994 roku,
- o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.06.1997 roku,
- oraz kodeks cywilny z dnia 23.04.1964 roku.
Pierwsza ustawa rozdziela wspólnoty na małe i duże. Do powyższego dodać należy, iż małe wspólnoty kierują się kodeksem cywilnym. Wynika to ze specyfiki ich funkcjonowania.
W przypadku gdy decyzje powinny być podejmowane jednomyślnie, a jednomyślności brakuje, członkowie mogą występować do sądu, w celu rozstrzygnięcia sporu.
W dużych wspólnotach decyzje wykraczające poza kompetencje zwykłego zarządu przyjmują formę ustaw, które zazwyczaj uchwala się większością głosów. Pojawia się tu jednak pewien problem. Otóż ustawa nie precyzuje, jakie kompetencje ma zwykły zarząd.
Co obejmują owe ustawy?
- przyjmowanie planu rocznego gospodarczego,
- ustalanie, jakie wynagrodzenie powinien pobierać zarząd wspólnoty, w tym wysokości wpłat uiszczanych na ten cel przez członków,
- konieczność zmian przeznaczenia części wspólnej nieruchomości,
- zgoda na zmiany w zakresie przebudowy nieruchomości,
- decyzje związane ze zmianą udziałów,
- podział, a także nabycie nieruchomości,
- wnioski do sądu w zakresie art. 16.,
- ustalenia związane z kosztami eksploatacji urządzeń w nieruchomości,
- decyzje związane z podziałem gruntów i nieruchomości,
- ustalenie sposobów finansowania decyzji zarządu.
Zebrania wspólnoty mieszkaniowej
Zwoływanie zebrań właścicieli jest obowiązkiem zarządu, wynikającym zarówno z ogólnej kompetencji do kierowania sprawami wspólnoty i reprezentacji, jak też z wyraźnych zapisów ustawy. Ustawa bowiem obliguje zarząd lub zarządcę powołanego w trybie art. 18 UWL do zwołania zebrania sprawozdawczego (tzw. absolutoryjnego) minimum raz do roku, najpóźniej do końca pierwszego kwartału. W przypadku, gdy zarząd lub zarządca nie zwoła rocznego zebrania w wymaganym terminie może to uczynić każdy właściciel. Przedmiotem zebrania absolutoryjnego powinny być w szczególności:
- uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- ocena pracy zarządu lub zarządcy, powołanego w trybie art. 18 UWL,
- sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenie mu absolutorium.
Poza obligatoryjnym zebraniem można w każdej chwili zwołać zebranie nadzwyczajne. Zebranie takie jest zwoływane z inicjatywy zarządu, bądź na wniosek właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości.
Zawiadomienie o zebraniu, zawierające wskazanie dnia, godziny, miejsca i porządku obrad, doręcza się każdemu właścicielowi na piśmie z co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem. W przypadku zgłaszania propozycji zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli, należy wskazać w zawiadomieniu o zebraniu treść tych zmian.